2023年4月10日，北京住建委在官方网站网站挂出了《2023年市政府工作报告重点任务清单及实事事项一季度工作进展情况》，在这个“情况”中，明确提出了北京两个楼市重磅政策：

(资料图片仅供参考)

第一，“全龄友好购房支持政策相关部门正在会签，已有3个部门签回，还有1个部门未签回，经与人行营管部沟通，同意在正式发文前就3个试点项目窗口指导银行办理全龄友好购房信贷业务”。

这意味着“北京全龄有好购房支持政策”即将正式亮相。

什么是“全龄友好购房支持政策”？

其实就是对北京城区老年家庭（60周岁及以上）购房，并把户口迁至项目所在地的，给予一定的支持政策：

其中：

老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买普通住房执行首付比例35%、非普住房首付比例40%，并享受相应贷款优惠利率。

购买140平方米以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行。

其子女可作为共同借款人申请贷款。

这就相当于北京楼市其实放开了三大限制：

其一是认贷款纪录已经接近取消，因为老年家庭只要无房+无在还贷款就可以按照首套贷款；

其二是二套首付可以从80%降低到60%，老年家庭就算是二套房贷，也可以从80%降低到60%。

其三是正式支持“接力贷”，子女可以作为共同借款人一起贷款。

这样一来，北京老人的“购房资格”就非常重要了。

这个政策北京其实已经“试点过”，主要的试点项目在昌平，这一次如果正式公布的话，可以会普及北京五大新城的所有项目。

其中会包括房山、昌平、顺义、亦庄和大兴，这五个区域是北京未来主要人口的承载地。

这一次通过全龄友好购房支持政策，可以有效的推动北京城区人口的疏解，尤其是向北京五大新城疏解，大大缓解主城区的人口密度。

尤其是北京主城区的老年家庭，是非常需要改善居住环境的，毕竟之前居住的房子过于破旧了，这一次的全龄友好购房支持对于他们来说，是一次住房改善的最好机会。

最关键的是，这一次还明确提出了支持“接力贷”，这其实也相当于给与了北京户口家庭一次“降低二套首付”的最好改善时机。

很多北京户口家庭可以借此机会实施“改善”，北京改善需求必定大爆发，尤其是北京五大新城的楼市迎来超级重大利好。

第二，多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照“一区一策”的方式由房山区试点，相关内容报请市委市政府同意试点推进，下一步需争取人行营管部和住建部同意。

这个信息的公开，意味着房山试点“多子女家庭+职住平衡家庭购房支持政策”已经基本确定。

房山楼市在本轮楼市政策中，已经率先抢跑了。

其实在年初北京市政府印发的“2023年市政府工作报告重点任务清单”，里面的“第232条”就明确提出：完善‘一区一策’调控措施”的说法。

什么叫做“一区一策”？

意思就是北京不会进行楼市政策的总体放松，而是根据各区的楼市情况，各区各自实施不同的“限购限贷政策”。

北京目前一共有16个行政区+1个经济开发区，分成三个“档次”：

第一是“中心城区”，包括东西城、朝阳、海淀、丰台、石景山，还有未来的通州北京城市副中心。

第二是“近郊新城区”，包括昌平、亦庄、顺义、房山、大兴。

第三是“远郊生态涵养区”，包括怀柔、密云、延庆、平谷、门头沟等偏远郊区。

如果按照北京要实施“完善一区一策的调控措施”的说法，那就是“各区都可以实施不同的楼市政策”，肯定是“有松有紧”。

再结合目前北京即将启动“新一轮人口疏解”的基本背景，我们基本可以判断：

北京中心城区的楼市政策几乎不可能放松。

也就是说，对于目前的东西城、朝阳、海淀、丰台、石景山和通州来说，楼市政策应该不会有太大变化，基本保持不变。

而作为北京的“生态保护区”的“远郊涵养区”也不会放松楼市政策：包括平谷、怀柔、密云、延庆、门头沟等也不会实施“一区一策”。

因为这些“生态涵养区”也不允许常住人口聚集和大规模房地产开发。

因此最有可能实施“一区一策松绑政策”的区域一定是在“近郊新城区”：房山、亦庄、大兴、顺义、丰台。

因为在北京新版城市规划中，只有“近郊新城区”才允许常住人口容量增加，北京近郊新城是承接主城区人口疏解的核心板块。

未来北京各大近郊新城都至少要承接主城区常住人口转移规模在10-20万以上，因此近郊新城才是北京楼市发力的重点。

那么，哪个“近郊新城”会第一个试点“一区一策的楼市松绑政策”呢？

目前看，房山区首先“抢跑”已经基本确定了。

原因非常简单：房山区的经济水平和房价水平，目前在整个“近郊新城”中都是垫底的。

目前房山区的“住宅可售存量”已经超过1万套，按照2022年房山的去量化大概是4000套来估算，房山区的去化周期已经达到了2-3年。

而且从过去一年的楼市走势来看，房山楼市隐隐有持续“走低”的趋势：市场成交量和成交价格都在持续“走低”。

因此房山楼市尽快实施“一区一策”，首先对楼市进行松绑，对于支持房山楼市，吸引城区人口加大规模流入房山，是有明显利好的。

那么什么是“ “多子女家庭+职住平衡家庭购房支持政策”？

我们判断大概率就是两点：

第一，多孩子家庭应该可以取消认房不认贷，降低二套首付，这是给多生孩子家庭的一个支持。

第二，所谓的职住平衡，应该就是如果把城里的房子卖掉，在房山地区买房，属于北京唯一住房，也可以认房不认贷，降低二套首付。

这是疏解城区人口的“重要手段”。

如果房山实施“楼市新政”，房价会怎么变？

我们认为一旦实施“楼市新政”，房山房价有望上涨20%以上。

原因主要有三点：

第一点，房山的发展基本面是在不断提升的，尤其是随着“乐高乐园”，“宣武医院”，“清华附中”，“人大附中”等项目的逐渐清晰落地，房山的配套短板已经逐渐被填平。

第二点，随着丽金线的建设，房山地铁将直通丽泽商务区和西城金融街，房山未来的房价妥妥向石景山看齐。

第三点，一旦楼市新政实施，城区刚需和改善人群将首先涌向房山购房，毕竟取消了认房不认贷，购房门槛忽然就降低了。

这对于大量的城区改善客户来说，是最好的改善机会。

综上所述，我们认为在北京即将启动“新一轮人口疏解”的关键时间节点，在北京“近郊新城”完善“一区一策”是完全应该的。

这不仅可以推动北京主城区常住人口加快向近郊疏解，同时还可以帮助北京近郊楼市“去库存”，最关键还有可以让北京“卖地更顺畅”。

这是“一箭三雕”的政策趋势。

最关键的是，北京这一次的政策松绑，非常具有“楼市风向标”的意义，这说明中国楼市再次重启的机会已经基本确定了。

连北京都松了，还有什么可以考虑的呢？说明房地产的大力支持已经成为新一轮经济的核心发动机。

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