自4月20日后，关于深圳二手房贷款不再以指导价为标准的消息在网络上持续发酵。各种南辕北辙、天南地北的观点层出不穷，有语出惊人者，更有前后矛盾者，似乎不对此评论几句就显得忒没水平似的。

刀哥倒觉得，这个事可讨论的空间并不大， 说浅了跟没说一个样，说深了的结果也跟“没说”一个样。

坦白说，2021年2月8日深圳推出所谓二手房“指导价”时，我是没有料到银行真的会以此来审批购房贷款的，因为“商品房”是“商品”啊，这种细化到每个小区房价的“指导”让价格失去了反映“市场供求”的功能，在深圳这座历来强调市场经济、自由竞争的城市不可能这么干。

(资料图片)

但……事实就是这么干了，而且一干就是两年多。

所以， 当它被推出并落地执行的那一刻起，任何预测深圳房价趋势的理论逻辑都已彻底失灵， 那些声称此举有利于推动购房需求从二手房市场向新房市场转化的楼市专家，不是蠢就是坏！

当你卖一件商品，连明码标价的权利都被剥夺了，只能按照“指导”标价时，这还是一个“市场”行为吗？

从2021年2月开始，深圳楼市买卖都只剩下一个字“赌”：买家赌接下来房价还会涨，卖家赌接下来房价还会“跌”。

当然，大多数的卖家是因为供房供不起而卖房，大多数的买家是因为结婚、小孩上学等极其刚性的原因而买房，剩下的更大多数都不想买房也不想卖房了。谁知道明天这个“指导价”会不会突然又取消了？

这就是过去两年多来深圳二手房持续低迷的原因，而且其进一步抑制了新房的交易——因为新房买下来之后就变成二手房了，鬼知道下一步会被“指导”成多少钱？

实事求是地说，过去两年深圳楼市低迷，也有不少人拍手称快，这些人大部分是没有在深圳买房（买不起）的。看到深圳业主房价跌了两三成后，这些人貌似出了一口恶气，生出一种莫名其妙的快感：你们也有今天，你们买得起房子还不如我这种买不起房子的。

这些在深圳买不起房的人终于可以扬眉吐气、趾高气扬地走在大街上了：让有房一族亏死去吧，老子看着你们亏钱好不开心。这是人性，无需避讳！

这样赤裸裸地“指导”到底好不好？很多专家揣着明白装糊涂，最稳妥的评价就是：当时推出二手房指导价是因为市场失灵、泡沫严重，现在银行不再以此批贷，是要让楼市重新回归市场逻辑，让市场自由定价。

艾玛！反正操盘者怎么做都是对的，又要做“彪子”又要立“排放”。

这一次为什么允许银行批贷更自由？

横向对比看 ：一线城市中的北京、上海、广州的“二手房指导价”都已经名存实亡，甚至另外三座一线城市的二手房价已经出现了上涨势头。 相比之下，深圳的二手房交易依然低迷，价格还在下挫，此时放松不会被当成“领头羊” 。

纵向对比看 ：2023年的一季度，深圳楼市（包括二手房和一手房）的成交虽然环比在上升，但4月份的楼市交易高频数据已出现明显的回落迹象， 再不放松楼市会再度陷入萎靡行情，进而将影响深圳甚至整个大湾区卖房卖地 。这是会拖累“支柱产业”带动经济发展大局的，非同小可！

那么，放开后房价会重回昔日荣光吗？不会！

因为参考价并没有取消，一旦房价上涨过快马上又会卷土重来。

至于什么叫“上涨过快”？这就是“运用之妙、存乎一心”了，要看操盘者的心理价位了：操盘者觉得上涨太快就会重新收紧，操盘者觉得可以接受就会继续放松。

2023年深圳楼市是不存在的，因为市场已“死”，只有楼“殇”！二手房“指导价”给买卖双方带来的“伤痕”不可能在短期内消退，这场大戏远未结束。

您问，现在要不要买深圳的房子？刀哥良言相劝：买了房子你一定会后悔。

除非您很懂楼市！嘘，别问我怎么买，我又不是中介。