文｜邓浩志

过去一周，有两条关于楼市的重要消息。一则，是70城房价数据，5月全国楼市延续4月的跌势，楼市进一步低迷；二则，是五年期LPR下调10个基点，100万贷款30年期限，每个月可以少还利息58元。58元？是的，但谁会为这58元的优惠而在这个时间去买房？

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见到楼市如此表现，再配合偏弱的“救市”措施，市场不免有点失望。不过另一方面，市场也在传闻LPR下调之后，还有其他刺激经济政策可能出台。到底有没有可能？到底会是什么利好？到底刺激政策什么时候才能出？

五年期LPR如期下调

这是在央行短期便利借贷，中期便利借贷利率接连下调后的必然结果，似乎也是当前经济和楼市再次出现下行压力之后的“规定动作”。经济不好，楼市低迷，“放水”“降息”几乎成了看门老大爷都懂的常规操作。必然操作至于这次下调有什么影响呢？

常规的看法是利息下调了，企业融资成本，房贷还款压力都会降低，自然利好实体经济，利好房地产市场。但也有分析担心单纯的“放水”缺乏新意，未必明显改善需求和气氛。毕竟过去两年，我们一直在这么操作，而效果似乎越来越不明显。而且持续地降息，未来债务负担也会更沉重。所以也有专家呼吁提升家庭收入和消费。

总的来说，我认为利好就是利好，它能实实在在地降低房贷利息，无论是对正在还贷的朋友还是准备购房的朋友都是好消息，至于政策是否能起到鼓励购房的作用？能起到多大的作用？暂时虽然不好预测。但根据多家机构预测，未来将会出台一揽子刺激经济和推动房地产需求复苏的政策。所以，这次LPR的下调，可能只是前菜。剩下的，大家可以期待一下。

五月，70城楼市继续量价齐跌

延续了四月份整体回落的趋势。一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回落0.3个百分点，其中北京、上海和广州环比分别上涨0.2%、0.3%和0.1%，深圳下降0.2%；二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点；三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为持平。

从二手住宅看，5月份，一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2%转为下降0.4%，其中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.6%、0.8%、0.2%和0.1%；二、三线城市二手住宅销售价格环比由上月持平分别转为下降0.3%和0.2%。

楼市数据表现不尽人意，3月见顶之后就一直回落，已经由复苏，再次转入弱势。这是坏消息。好消息是同比肯定还是增长的，怎么差也不会比去年差。而且经过连续两个月较大幅度的回落之后，6月初的数据显示，市场在底部企稳了，这个底部是高于去年的底部的。只不过老和去年比是不行的，也不够的。政策还得加加码，否则肯定拖累经济复苏。

政策前瞻

从目前实体经济还有房地产市场的表现看，需要进一步更强的刺激政策是肯定的。之所以这次LRP下调非常克制，有说法是宽松货币政策的边际效应在下降，副作用在增加。而期待中的一揽子刺激政策还没有见到，也有观点认为可能是担心地方债务问题压力较大。所以后续还有没有政策？政策力度强还是弱？这些都是未知之数。

但现状就已经摆在面前。若管理层认为有需要刺激下半年的经济，则政策最迟不会迟于7月上旬出台。如果过了7月还没有，则更大可能是下半年没有什么政策上的指望了。维持现状，扛过去，就是最终的选项。